যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে বাড়ির মালিকদের জন্য নতুন করে উদ্বেগ তৈরি হচ্ছে। ২০২৬ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে দেশটির মর্টগেজ থাকা বাড়িগুলোর ৩ দশমিক ২ শতাংশকে ‘সিরিয়াসলি আন্ডারওয়াটার’ হিসেবে চিহ্নিত করা হয়েছে। এক বছর আগে এই হার ছিল ২ দশমিক ৭ শতাংশ। অর্থাৎ, এমন বাড়ির সংখ্যা বাড়ছে যেখানে মালিকের মর্টগেজ ঋণের পরিমাণ বাড়িটির বর্তমান বাজারমূল্যের চেয়ে অন্তত ২৫ শতাংশ বেশি।

রিয়েল এস্টেট ডেটা প্রতিষ্ঠান এটিটিওএম -এর দ্বিতীয় প্রান্তিকের ইউএস হোম ইকুইটি অ্যান্ড আন্ডারওয়াটার রিপোর্টে এই চিত্র উঠে এসেছে। প্রতিবেদনে দেখা যায়, ২০২৬ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে যুক্তরাষ্ট্রের ৩৩টি অঙ্গরাজ্য ও ওয়াশিংটন ডিসিতে সিরিয়াসলি আন্ডারওয়াটার মর্টগেজের হার এক বছর আগের তুলনায় বেড়েছে। এর মধ্যে সবচেয়ে বড় পরিবর্তন দেখা গেছে মিনেসোটায়। সেখানে হার ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের ২ দশমিক ৬ শতাংশ থেকে বেড়ে ২০২৬ সালের একই সময়ে ১২ দশমিক ১ শতাংশে পৌঁছেছে।

‘আন্ডারওয়াটার মর্টগেজ’ বলতে এমন পরিস্থিতিকে বোঝানো হচ্ছে, যখন কোনো বাড়ির বিপরীতে নেওয়া ঋণের মোট বকেয়া ওই বাড়ির আনুমানিক বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হয়ে যায়। এটিটিওএম-এর ‘সিরিয়াসলি আন্ডারওয়াটার’ সংজ্ঞা অনুযায়ী, সম্পত্তির বিপরীতে থাকা ঋণের আনুমানিক ব্যালান্স বাড়িটির বাজারমূল্যের অন্তত ২৫ শতাংশ বেশি হলে সেটিকে এই শ্রেণিতে ধরা হয়। এমন অবস্থায় বাড়ির মালিক বাড়িটি বিক্রি করতে গেলে বড় ধরনের আর্থিক ক্ষতির মুখে পড়তে পারেন।

মিনেসোটার পর সিরিয়াসলি আন্ডারওয়াটার মর্টগেজের উচ্চ হার দেখা গেছে লুইজিয়ানায় ১০ দশমিক ৩ শতাংশ, আইওয়ায় ৭ দশমিক ৮ শতাংশ, মিসিসিপিতে ৬ দশমিক ৪ শতাংশ এবং আরকানসাসে ৬ শতাংশ। বিপরীতে নিউইয়র্কে এই হার ১ দশমিক ৫ শতাংশ এবং নিউ জার্সিতে ১ দশমিক ৬ শতাংশ। সবচেয়ে কম হার দেখা গেছে ভারমন্টে, মাত্র শূন্য দশমিক ৯ শতাংশ।

একই সময়ে বাড়ির মালিকদের ইকুইটির অবস্থানও দুর্বল হওয়ার ইঙ্গিত দিয়েছে এটিটিওএম-এর তথ্য। দ্বিতীয় প্রান্তিকে যুক্তরাষ্ট্রের মর্টগেজ থাকা বাড়ির ৪১ দশমিক ১ শতাংশকে ‘ইকুইটি রিচ’ হিসেবে বিবেচনা করা হয়েছে। এর অর্থ হলো, এসব বাড়ির বিপরীতে থাকা ঋণের মোট পরিমাণ বাড়ির আনুমানিক বাজারমূল্যের সর্বোচ্চ ৫০ শতাংশ। এক বছর আগে এই হার ছিল ৪৭ দশমিক ৪ শতাংশ। প্রথম প্রান্তিকেও হার ছিল ৪৩ দশমিক ৩ শতাংশ। ফলে টানা চার প্রান্তিক ধরে ইকুইটি রিচ বাড়ির হার কমেছে এবং এটি প্রায় পাঁচ বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন পর্যায়ে নেমেছে।

বাড়ির ইকুইটি কমে যাওয়ার অর্থ হলো, অনেক মালিকের বাড়ির বর্তমান মূল্য ও মর্টগেজ ঋণের মধ্যে যে আর্থিক ব্যবধান ছিল, সেটি আগের তুলনায় সংকুচিত হচ্ছে। বিশেষ করে বাড়ির দাম কমে গেলে বা স্থির থাকলে, কিন্তু মর্টগেজের বকেয়া দ্রুত না কমলে এই ব্যবধান আরও সংকুচিত হতে পারে। আর কোনো মালিকের ঋণ যদি বাড়ির বাজারমূল্য ছাড়িয়ে যায়, তখন বাড়ি বিক্রি বা রিফাইন্যান্স করার সুযোগও কঠিন হয়ে পড়ে।

তবে সামগ্রিক পরিস্থিতিকে এখনই আবাসন বাজারের বড় ধরনের সংকট হিসেবে দেখছে না এটিটিওএম। প্রতিষ্ঠানটির তথ্য অনুযায়ী, বর্তমান ইকুইটি পরিস্থিতি ২০২০ সালের আগের সময়ের তুলনায় এখনো তুলনামূলকভাবে শক্তিশালী। অর্থাৎ, ঝুঁকির কিছু সূচক খারাপ দিকে গেলেও যুক্তরাষ্ট্রের অধিকাংশ বাড়ির মালিক এখনো আগের দশকের বড় ধরনের আবাসন সংকটের মতো অবস্থায় নেই।

তবু নতুন তথ্যটি বাড়ি মালিক, সম্ভাব্য ক্রেতা এবং মর্টগেজধারীদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ। বিশেষ করে যেসব এলাকায় বাড়ির মূল্য কমছে বা দীর্ঘ সময় ধরে স্থির রয়েছে, সেখানে মর্টগেজের বকেয়া ও বাড়ির বর্তমান মূল্যের পার্থক্য ভবিষ্যতে আরও বড় হতে পারে। ফলে বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে শুধু মাসিক মর্টগেজ পেমেন্ট নয়, বাড়ির সম্ভাব্য বাজারমূল্য, ডাউন পেমেন্ট, সুদের হার এবং ভবিষ্যৎ বিক্রির সম্ভাবনাও হিসাব করা গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠছে।